Un lote se vuelve valioso el día en que un plan de ordenamiento lo clasifica como urbanizable, y pierde ese valor el día en que alguien recuerda que atraviesa la ronda de un río. Entre las dos fechas suele haber licencias, ventas y obras, y una discusión jurídica que casi nadie plantea a tiempo.
Conviene entonces entender dos cosas. Cómo se ordenan entre sí los instrumentos, que es una cuestión de jerarquía y no de cronología. Y qué pasa cuando se contradicen, que es donde aparecen los costos.
Cómo se ordenan entre sí los instrumentos
La regla del artículo 10
El artículo 10 de la Ley 388 de 1997 es la pieza central. Dispone que en la elaboración y adopción de sus planes de ordenamiento territorial los municipios y distritos deberán tener en cuenta unas determinantes que constituyen normas de superior jerarquía, en sus propios ámbitos de competencia.
La primera de esa lista son las relacionadas con la conservación y protección del medio ambiente, los recursos naturales y la prevención de amenazas y riesgos naturales, incluidas las regulaciones expedidas por las entidades del Sistema Nacional Ambiental y las normas sobre uso y manejo de los recursos naturales renovables.
De manera que la relación entre lo ambiental y lo territorial no se resuelve por acuerdo entre autoridades: viene resuelta por la ley, y en un solo sentido.
El POMCA y su lugar
Para las cuencas, el instrumento es el Plan de Ordenación y Manejo de la Cuenca Hidrográfica. El artículo 2.2.3.1.5.6 del Decreto 1076 de 2015 —que compiló el Decreto 1640 de 2012— señala que ese plan se constituye en norma de superior jerarquía y determinante ambiental para la elaboración y adopción de los planes de ordenamiento territorial, de conformidad con el artículo 10 de la Ley 388.
| Instrumento | Quién lo adopta | Qué decide |
|---|---|---|
| POMCA | La autoridad ambiental competente | La ordenación y el manejo de la cuenca |
| POT | El concejo municipal o distrital | El uso y la ocupación del suelo |
| Determinante ambiental | El Sistema Nacional Ambiental | El marco que el POT no puede desconocer |
A esa jerarquía se suman restricciones que no dependen de ningún plan. El artículo 83 del Decreto-ley 2811 de 1974 declara bienes inalienables e imprescriptibles del Estado, salvo derechos adquiridos, una faja paralela a la línea de mareas máximas o a la del cauce permanente de ríos y lagos, hasta de treinta metros de ancho. Y el artículo 31 de la Ley 99 de 1993 atribuye a las corporaciones autónomas regionales las funciones de máxima autoridad ambiental en su jurisdicción.
Qué pasa cuando se contradicen
La contradicción no la resuelve la fecha
El error más frecuente es suponer que el instrumento adoptado después prevalece sobre el anterior. En este campo no funciona así: la prevalencia proviene de la competencia, no del calendario. Una disposición del POT que desconozca una determinante ambiental no se salva por haber sido expedida más tarde.
Eso tiene efectos que se sienten en la ventanilla:
- Una licencia expedida sobre una clasificación de suelo contraria a la determinante nace débil.
- Un proyecto puede verse detenido en la etapa de permisos aunque el uso figure permitido en el plano.
- Una revisión del POT puede obligar a reclasificar suelo ya vendido como urbanizable.
Qué conviene verificar antes
De ahí que la revisión de un proyecto asociado a una cuenca no se agote en el certificado de uso del suelo. Lo que hay que mirar es:
- El POMCA vigente de la cuenca y la zonificación ambiental que asigna al predio.
- El acotamiento de la ronda hídrica, cuando la autoridad ambiental ya lo hizo.
- Las determinantes ambientales expedidas por la corporación autónoma regional y su fecha.
- La coherencia entre el POT y esas determinantes, que no siempre existe.
- Los estudios de amenaza y riesgo incorporados —o no— al plan.
Ese cotejo es barato antes de comprar y muy caro después de construir.
Conclusión
Cómo se ordenan entre sí los instrumentos enseña que el ordenamiento del territorio está subordinado a las determinantes ambientales, y que el plan de la cuenca es una de ellas. Qué pasa cuando se contradicen enseña que la contradicción no se resuelve por fecha sino por competencia, y que el costo lo asume quien construyó confiando en el plano.
De donde se sigue lo que hay que retener: el POT ordena el suelo, pero no puede ordenar en contra del agua. Cuando ambos dicen cosas distintas, la determinante ambiental es la que manda.
Revisar la situación de un predio frente a un POMCA, a una ronda hídrica o a una determinante ambiental es trabajo de derecho ambiental.