En una franquicia el local no es un detalle logístico: es una parte del activo. La clientela se forma alrededor de una dirección, y la inversión en adecuación se hace contra ese punto. De ahí que la relación entre el contrato de franquicia y el contrato de arrendamiento decida más conflictos de los que suele anticiparse.
Conviene mirar dos cosas por separado. Qué derecho tiene el arrendatario comercial, que es un régimen imperativo y sorprendentemente protector. Y cómo se articula con la franquicia, porque el contrato de arriendo y el de franquicia rara vez terminan el mismo día.
Qué derecho tiene el arrendatario comercial
El derecho a la renovación
El artículo 518 del Código de Comercio reconoce al empresario que ha ocupado a título de arrendamiento no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio el derecho a la renovación del contrato al vencimiento. Solo hay tres excepciones:
- Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
- Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la del arrendatario.
- Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para construir obra nueva.
Renovación no es prórroga automática en los mismos términos. Es el derecho a continuar, con condiciones que pueden ajustarse; si las partes no se ponen de acuerdo, las fija el juez.
Las garantías que rodean ese derecho
| Artículo | Qué garantiza |
|---|---|
| 520 | Desahucio con no menos de seis meses de anticipación en los casos de necesidad propia y de obras |
| 522 | Indemnización si el propietario no da el destino invocado o no inicia las obras en tres meses |
| 523 | Facultad de subarrendar hasta la mitad del inmueble, sin cambiar su destinación |
| 524 | Contra los artículos 518 a 523 no produce efectos ninguna estipulación de las partes |
El artículo 524 es el que cambia la conversación. En un contrato donde casi todo se negocia, estas cinco disposiciones no se negocian: una cláusula de renuncia a la renovación, por bien redactada que esté, no produce efectos.
Cómo se articula con la franquicia
Los tres arreglos posibles
Casi todas las franquicias con punto físico se resuelven en una de tres estructuras, y cada una reparte el riesgo de un modo distinto:
- El franquiciado arrienda directamente. Es lo más simple, y es también lo que deja el local —y su derecho a renovación— en manos de quien puede irse de la red mañana.
- El franquiciante arrienda y subarrienda al franquiciado. Controla el punto, pero queda sujeto al límite del artículo 523 sobre la porción subarrendable y a su propia relación con el propietario.
- El franquiciante es dueño del inmueble. Máximo control, máxima inmovilización de capital.
Ninguna es correcta en abstracto. Lo que sí es incorrecto es elegir sin haberlo pensado, que es lo que ocurre cuando el contrato de franquicia se firma antes de saber quién va a figurar en el de arrendamiento.
El día después
Terminada la franquicia, el exfranquiciado suele conservar el local por virtud del artículo 518. Y con el local conserva la fachada, la señalización, el mobiliario característico y a los clientes que llegan por costumbre a esa dirección.
De ahí que la terminación deba regular expresamente el retiro de los signos distintivos, la devolución de material con la marca, el trato del inventario remanente y —cuando la inversión y la ley lo justifiquen— una cláusula de no competencia acotada en tiempo, territorio y actividad. Sin eso, un punto que ya no pertenece a la red sigue pareciendo parte de ella.
Conclusión
Qué derecho tiene el arrendatario enseña que a los dos años nace una posición jurídica firme y que no se puede renunciar por contrato. Cómo se articula con la franquicia enseña que quien figure en el arrendamiento conservará el punto cuando la relación termine.
De donde se sigue la decisión que hay que tomar antes de firmar: el contrato de arrendamiento no es un anexo de la franquicia, es una de sus piezas. Firmarlos en orden inverso —o en oficinas distintas y sin conversar— es lo que produce redes que pierden sus mejores puntos.
Estructurar el punto de venta, el arrendamiento y la salida como un solo esquema es trabajo de derecho económico y de los negocios.